ゴルフ場開発をすすめていくなかで、地権者との交渉が最も重要となるのですが、その対象となる地権者が一体だれなのか？不明な場合があります。
対象となる土地の登記簿謄本を閲覧してその所有者を把握して連絡をとり、交渉をしていくのですが、登記簿上の所有者が既にお亡くなりになっていたり、連絡がとれない場合があります。
ほとんどが、その土地は誰かに相続されているはずなのに、登記がされていないケースのようです。
そんな、今まさに私が直面している一つの問題点、「所有者不明土地[１]」の発生防止の為に令和6年4月1日より不動産登記制度の見直しがされる事になりました。
今日はその件について調べた事を紹介していきたいと思います。
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目次
相続登記の申請義務化（令和6年4月1日施行）
・相続（遺言による場合も含む）により不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならない。
・遺産分割協議の成立により、不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記の申請をしなければいけない。
・正当な理由がないにもかかわらず申請をしなかった場合には、10万円以下の過料[２]が科されることがある。
ここで言う「正当な理由」の具体例はどんなものがあるのでしょうか？
※正当な理由の例とは？
①相続登記を放置したために相続人は極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
②遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
③申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース
そんな「正当な理由」があって、相続登記の申請が出来ない場合には以下のような救済措置が用意されています。
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相続人申請登記（令和6年4月1日施行）
・登記簿上の所有者について相続が開始したことと自らがその相続人であることを申し出る制度
・この申出がされると、申出をした相続人の氏名・住所等が登記されますが、持ち分までは登記されません。
（※権利の取得を公示するものではないため、これまでの相続登記とは性質が異なります。）
特徴
- 上記申請を相続登記申請義務の履行期間内（3年以内）に行うことで、申請義務を履行したものとみなすことができる。（登記簿に氏名・住所が記録された相続人の申請義務のみ履行したことになります。）
- 登記簿を見ることで相続人の氏名・住所を容易に把握することが可能になります。
- 相続人が複数存在する場合でも特定の相続人が単独で申出することが可能です。
- 法定相続人の範囲及び法定相続分の割合の確定が不要です。
- 添付書面として、申出をする相続人自身が被相続人（所有者の登記名義人）の相続人であることが分かる当該相続人の戸籍謄本を提出することで足ります。
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相続土地国庫帰属制度（令和5年4月27日施行）
相続（遺言による場合を含む）により土地の所有権を取得した相続人が、土地を手放して国庫に帰属させることを可能にする制度。
※国庫に帰属された土地は、普通財産として、国が管理・処分します。
① 申請権者について
・相続によって土地の所有権を取得した相続人であれば、申請する事が可能
・制度の開始前に土地を相続した方でも申請できます。
・売買等によって土地を取得した方や法人は対象となりません。
・土地が共有地であるときには、共有者全員で申請する必要があります。
② 国庫帰属の対象土地について
以下のような通所の管理または処分にあたり過大な費用や労力が必要となる土地に該当しない土地が対象となります。
・建物、工作物、車両等がある土地
・担保権などの権利が設定されている土地
・道路など他人に使用される予定の土地
・土壌汚染や埋設物がある土地
・境界が明らかでない土地
・危険な崖がある土地
など
③ 手続きにかかる費用について
審査手数料のほか、国庫への帰属について承認を受けた場合には、負担金（10年分の土地管理費相当額）を納付する必要があります。
いかがですか？
この機会に是非、自分にもそのような申請漏れのような事例がないものか？チェックしてみてはいかがでしょうか。
今、まさに私たちが取り組んでいる土地交渉に関して「追い風？」とも思える制度ですが、実はこの背景には日本が抱える未解決な土地問題が根底にあるのです。
国土交通省の調べでは、現在日本国内における所有者不明の土地は全国土の約2割で、その広さは九州の広さほどだと言われているそうです。
原因は相続登記がされていないケースが主であるという事で、東日本大震災の復興時に一気に表面化したようです。
よく、ご自身所有の不動産に対して相続で手に入れたものに関しては「ご先祖様から引き継いだ大切な資産」とおっしゃる方が多いです。
引き継いだ資産もそのままにするのではなく、時代にあわせて有効に活用し、自分自身の生活にも社会にも貢献できるようにする事が、ご先祖さまへの恩返しにもなるのではないでしょうか。
そして、その資産活用で入る収益をしっかりと子孫に引き継ぐ事が、資産を有する者の責任でもあると考えるのです。
それでは今日も素敵なゴルフライフを！
[１] 所有者不明土地：・不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地・所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地
[２] 過料：行政上の秩序維持のために違反者に制裁として金銭的負担を課すもの。刑事事件の罰金とは異なり、過料に科せられた事実は、前科にはならない。
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